Najem krótkoterminowy, a zabezpieczenie na wypadek zniszczeń.

Osoby decydujące się wynajmować swoje mieszkanie powinny się do tego dobrze przygotować. Podstawą jest znajomość prawa najmu lokali mieszkalnych w Polsce, a w szczególności ustawy o ochronie praw lokatorów, którą znajdziecie tutaj. Wśród właścicieli mieszkań i domów na wynajem wiele mówi się o obawie przed nieuczciwymi lokatorami. Owszem, jeżeli nie zabezpieczymy się odpowiednio, wynajmując nieruchomość na cele mieszkalne, może się okazać, że lokator, który nie płaci nam czynszu, ma większe prawa do lokalu niż my jako jego właściciele. Teoretycznie prawa te przysługują lokatorowi jedynie do czasu eksmisji, ale polskie prawo jest bardzo dziurawe pod tym względem i proces eksmisji ma dużo ograniczeń i wyłączeń. Z tego powodu taki proces może trwać nawet kilka lat. W tym czasie właściciel nie może wyrzucić z mieszkania osoby, która ma tytuł prawny do lokalu, np. umowę najmu. Dla sądu nie wystarczy nawet fakt, że najemca nie opłaca czynszu. Najgorsze jest jednak, że obowiązek regulowania należności za czynsz do spółdzielni i media spoczywa na właścicielu mieszkania. Nadmienię, że odłączenie lokatorów, nawet tych nieuczciwych od podstawowych mediów jest nielegalne.

Opisane wyżej problemy nie mają na szczęście miejsca w przypadku najmu krótkoterminowego. Ustawa, o której mowa wyżej odnosi się do lokatorów i lokali. Przyjrzyjmy się, jak ustawa definiuje te pojęcia.

Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
„Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
4) lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;”

Zgodnie z powyższą definicją lokalem nie jest m.in. budynek służący do celów turystycznych lub wypoczynkowych, a także hotel, dom wypoczynkowy, pensjonat, bursa, internat. Oznacza to, że duża część budynków i mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy nie jest lokalem, bo służy celom turystycznym. Twierdzenie, że obiekt wynajęty na kilka dni, często w miejscowości turystycznej miał służyć jako lokal mieszkalny, jest łatwe do obalenia. A to z kolei prowadzi do wniosku, że ustawa o ochronie praw lokatorów nie chroni najemcy w przypadku najmu krótkoterminowego.

Skoro najemca nie może bezpodstawnie zamieszkiwać naszego mieszkania, czy oznacza to, że najem krótkoterminowy nie niesie za sobą zagrożenia zniszczenia naszego mienia? Oczywiście, że nie. Najemca, użytkując nasz lokal może, świadomie lub nie, uszkodzić niektóre elementy wyposażenia lub nawet zdewastować naszą nieruchomość. Poniżej przedstawię trzy sposoby jak się przed tym zabezpieczyć.

Pierwszy sposób to wynajmowanie naszego miejsca za pomocą portali rezerwacyjnych. Na rynku jest dostępna cała masa stron, które się w tym specjalizują, jednakże nie wszystkie z nich mają ubezpieczenie ochrony mienia wynajmującego na wypadek przyjazdu nieuczciwych najemców. Dwie przodujące platformy Booking.com oraz Airbnb mają takie zabezpieczenie. W obu przypadkach właściciel obiektu zgłasza szkodę do portalu, portal daję najemcy możliwość ustosunkowania się do zgłoszenia. Następnie podejmowane są dalsze kroki w celu pobrania od gościa dodatkowej opłaty za zniszczenia. Ze wszystkich sposobów, które tu przedstawię, ten jest najdroższy, portale pobierają od nas opłaty rezerwacyjne, które wynoszą często około 15% przychodów z najmu.

Drugi sposób jest prozaiczny i polega na podpisaniu przez najemcę regulaminu domu, w którym zawrzemy informację o odpowiedzialności finansowej za wyrządzone w naszym obiekcie szkody. Abyśmy mogli wystąpić o roszczenie, w regulaminie lub na osobnym formularzu musimy zebrać dane osobowe klienta – imię, nazwisko, adres, numer PESEL. Dobrze będzie, jeśli możemy potwierdzić te dane z tymi w dokumencie tożsamości okazanym przez gościa, aby mieć pewność, że nie podaje się za kogoś innego. Pamiętajmy, że jeśli gromadzimy dane osobowe, po których można w jednoznaczny sposób zidentyfikować naszych gości, musimy dodatkowo przedstawić im informację o tym, jak, gdzie i do jakich celów gromadzimy i przechowujemy dane osobowe, czyli tzw. RODO. Ten sposób nie zda jednak egzaminu, jeśli chcemy udostępniać nasz obiekt bezkontaktowo. Do podpisania regulaminu musimy spotkać się z gośćmi osobiście, co czasami jest utrudnione, szczególnie jeśli goście nie wiedzą dokładnie, o której godzinie będą się meldować. W moim obiekcie na montaż skrytki na klucze zdecydowałem się, po tym, jak czekałem na gości od godziny 15, a ostatecznie przyjechali o 1 w nocy.

Trzeci sposób również jest wszystkim znany – kaucja zwrotna. Jest to najwygodniejszy sposób rozliczania zniszczeń dla właścicieli obiektów, ale jednocześnie najbardziej uciążliwy dla gości, którzy boją się, że wynajmujący okaże się nieuczciwy i nie zwróci im kaucji, wymyślając jakiś błahy powód. W takim przypadku polecam gościom przeglądanie opinii o obiekcie w kilku miejscach, np. na portalach rezerwacyjnych, stronie na Facebooku oraz wizytówce Google. O ile opinie dodawane na Facebooku i Google nie muszą świadczyć o faktycznym pobycie w obiekcie, o tyle te wystawione na Booking.com oraz Airbnb muszą zostać poprzedzone faktyczną rezerwacją, a w związku z tym opłatą prowizji dla portalu. Dodatkowo opinie takie mogą zostać wystawione dopiero po zakończonym pobycie.

Wracając do sedna, jaka powinna być kaucja oraz jak ją pobrać od gości? Ustalając wysokość kaucji, musimy wziąć pod uwagę wyposażenie obiektu oraz długość rezerwacji. Im krótsza rezerwacja, tym straty w porównaniu do dochodów będą bardziej odczuwalne. Dlatego, przy krótkich wynajmach kaucja powinna być nieco wyższa, podczas gdy przy dłuższych, np. 14-dniowych można z niej w niektórych przypadkach zrezygnować. Ponownie, aby pozostawić najemcy większą swobodę dotyczącą zameldowania, kaucję lepiej pobrać z góry przed przyjazdem w formie przelewu na konto bankowe. Kaucja zwrotna nie jest gwarancją przyjazdu i rezerwacji terminu dlatego, jeżeli zadatek lub całkowita opłata za rezerwację została pobrana wcześniej, kaucja może zostać pobrana nawet 1 dzień przed przyjazdem, aby nie blokować najemcy tych środków na dłuższy czas. Dodatkowo, jeśli kaucja lub opłata za rezerwację zostanie opłacona przelewem, będziemy mieli w naszej historii bankowej podstawowe dane gościa umożliwiające odnalezienie go w przypadku roszczeń przekraczających wartość kaucji.