Plusy i minusy najmu krótkoterminowego.

Najem krótkoterminowy w ostatnim czasie stał się bardzo popularny. W Polsce swój rozwój zawdzięcza dwóm głównym platformom rezerwacyjnym Booking oraz Airbnb. Polega on na tym, że udostępniamy najemcy naszą nieruchomość na krótki okres, zazwyczaj liczony w dniach lub tygodniach. Jest to stosunkowo prosta możliwość zarobku, jeśli posiadamy odpowiednią nieruchomość. Musimy jednak pamiętać, że tego rodzaju działalność mogą prowadzić jedynie przedsiębiorcy zarejestrowani w CEiDG lub KRS. Nie jest możliwe rozliczanie najmu krótkoterminowego jako najmu prywatnego – ten służy jedynie wynajmom długoterminowym, które nie spełniają definicji działalność gospodarczej, a tym samym nie są prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły. Za cechy świadczące o spełnieniu tej definicji uważane są między innymi aktywne pozyskiwanie nowych klientów, działania marketingowe promujące obiekt, przygotowywanie i sprzątanie obiektu przed każdą rezerwacją, świadczenie dodatkowych usług takich jak oferowanie ręczników lub środków higienicznych dla gości. Nie ma tu znaczenia czy obiekt wynajmujemy sezonowo np. w lipcu i sierpniu, czy przez cały rok. Więcej o prawnych aspektach najmu krótkoterminowego znajdziesz w kolejnych wpisach.

Zalety najmu krótkoterminowego.

Najważniejszą zaletą tego rodzaju najmu jest wysoka stopa zwrotu inwestycji. Za usługę najmu nieruchomości na kilka dni klienci są w stanie zapłacić stosunkowo dużo, bo jest to dla nich opłata okazjonalna, dodatkowa. Cena ma tym mniejsze znaczenie, im bardziej unikalny jest obiekt. Co może wyróżnić takie miejsce?
W rejonach pozamiejskich - bliskość natury, położenie obiektu z dala od innych zabudowań, obecność balii z wodą lub sauny, miejsce na ognisko, miejsce na grilla, lokalizacja przy linii brzegowej, prywatne jezioro.
W mieście - niecodzienny układ mieszkania, duży i ciekawie zagospodarowany balkon lub taras, niepowtarzalny widok z okna, lokalizacja w ścisłym centrum.
Im więcej elementów wyróżniających daną nieruchomość na tle innych, tym więcej goście są w stanie za nią zapłacić.

Kolejną zaletą jest bieżąca kontrola nad tym, co dzieje się w mieszkaniu. W przeciwieństwie do najmu długoterminowego tutaj możemy korzystać ze swojego mieszkania wtedy, kiedy mamy na to ochotę. Oczywiście, jeśli wcześniej zablokujemy dany termin w kalendarzu rezerwacji. Wynajmując obiekt krótkoterminowo, nie mamy również problemu z dzikimi lokatorami, którzy mogliby zgodnie z prawem mieszkać nieodpłatnie w naszej nieruchomości do czasu eksmisji, która czasami trwa latami. 

Ostatnią niewątpliwą zaletą najmu na doby jest możliwość sprzedaży dodatkowych usług gościom obiektu, a co za tym idzie jeszcze wyższa stopa zwrotu z inwestycji. Mogą to być takie usługi jak dostarczanie zakupów, dodatkowe sprzątanie, transport z dworca do Twojego miejsca, rozpalenie ogniska lub dopilnowanie przysmaków na grillu.

Wady najmu krótkoterminowego.

Taki rodzaj działalności ma również swoje wady. Pierwszą jest niepewność przychodów w poszczególnych miesiącach. Prognozowane przychody opierają się jedynie na szacunkach i założeniach, które nierzadko okazują się zbyt optymistyczne. Z tego powodu nie można dokładnie ocenić, jaka będzie faktyczna stopa zwrotu z inwestycji. W zależności od typu obiektu i lokalizacji wystąpić może również sezonowość. Obiekt nad morzem czy jeziorem przyciągnie mniej gości jesienią i zimą. Z kolei obiekty miejskie lepiej wynajmują się w terminie wydarzeń i imprez organizowanych w danym mieście - w Łodzi jest to Festiwal Światła, we Wrocławiu Jarmark Bożonarodzeniowy.

Kolejnym aspektem jest konieczność przygotowywania obiektu przed przyjazdem gości, czasami nawet kilka razy w tygodniu, jeśli rezerwacje są kilkudniowe. Wynajem nieruchomości w trybie krótkoterminowym wymaga od nas poświęcenia czasu i uwagi. Nie jest to typowy dochód pasywny¹. Musimy być również przygotowani na większe ryzyko organizacji imprez i zakłócania ciszy nocnej sąsiadom, gdyż najemcy nie podpisując z nami umowy najmu, czują się bardziej anonimowi.

I wreszcie nieprzewidywalność tego, co zastaniemy w obiekcie po wymeldowaniu gości. W wysokim sezonie powstałe uszkodzenia i awarie musimy usunąć w około 3-4 godziny - zazwyczaj tyle wynosi okno czasowe między jedną rezerwacją a drugą, jeśli zameldowanie i wymeldowanie są tego samego dnia. Nie jest to łatwe, bo należy być przygotowanym na różne scenariusze. Może się okazać, że w tak krótkim czasie konieczne jest pranie kanapy, wymiana zasłon, naprawa bojlera, oświetlenia, a nawet wymiana lub naprawa mebli - zarwane łóżko, połamane krzesło.

Podsumowując, najem krótkoterminowy to dobry sposób na uzyskanie wysokiego zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Wymaga on jednak od nas nieco wysiłku, podobnie jak każda działalność prowadzona na własny rachunek.

¹ Dochód pasywny – dochód uzyskany bez lub z minimalnym nakładem pracy. Przykładem takiego dochodu jest najem długoterminowy, w którym angażujemy się na krótki czas, poszukując najemcy, aby później otrzymywać stały przychód w każdym miesiącu.